Purgação da mora

No despejo por falta de pagamento, esta é, com frequência, a defesa mais eficaz — e a que mais se perde por prazo.

O direito

O art. 62, II, da Lei 8.245/1991 permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

Os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação
As multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis
Os juros de mora
As custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa

O efeito. Feita a purgação de forma integral e tempestiva, a locação não se rescinde e o locatário permanece no imóvel. O inciso III do mesmo artigo trata da hipótese de depósito considerado insuficiente, com prazo para complementação.

Os três limites

1. Uma vez a cada 24 meses

O parágrafo único do art. 62 veda a purgação se o locatário já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

2. Só no despejo por falta de pagamento

A purgação pressupõe essa causa. Há precedente em que o pedido cumulado com denúncia vazia impediu que ela produzisse o efeito de manter a locação.

3. O prazo

Há discussão sobre a forma de contagem a partir da citação. Na dúvida, conte da forma mais conservadora — o risco de perder o prazo é o de perder o imóvel.

Os aluguéis que vencem durante a ação

A pesquisa do escritório registra que o STJ entende que os encargos locatícios vencidos durante a ação de despejo devem ser incluídos na condenação, mesmo sem pedido expresso. Na prática, isso significa que a defesa passa também por manter os aluguéis em dia enquanto o processo corre.

Quando o locador se recusa a receber

Situação diferente: o locatário quer pagar e o locador recusa, para depois alegar inadimplência. A via é a ação de consignação em pagamento, do art. 67 da Lei do Inquilinato, que afasta a mora. Guardar as provas da recusa — mensagens, boletos não emitidos, conta alterada sem aviso — é o que sustenta o pedido. O tema está na página sobre contestação e consignação.

Este texto descreve o art. 62 da Lei 8.245/1991. O cálculo do débito, a contagem do prazo e a estratégia em um processo concreto dependem da citação, do contrato e do histórico, e são atividade privativa de advocacia. Nada aqui constitui parecer.

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