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Conteúdo informativo
Desocupação e venda do imóvel
Dois momentos em que o locatário costuma ser surpreendido: depois da sentença, e quando o imóvel é vendido durante o contrato.
Depois da sentença
Art. 63 — trinta dias
Julgada procedente a ação, o juiz determina a expedição de mandado com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvadas as hipóteses dos parágrafos.
Art. 63, §1º — quinze dias
O prazo é de quinze dias se, entre a citação e a sentença, decorreram mais de quatro meses, ou se o despejo tiver fundamento no art. 9º ou no §2º do art. 46.
O art. 63 tem ainda regras próprias para locações de estabelecimentos de ensino e hospitalares, com prazos diferenciados. A redação completa deve ser conferida no texto legal.
A apelação não suspende. O art. 58, V estabelece que os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Havendo tese forte, o efeito suspensivo precisa ser pedido expressamente ao tribunal, com demonstração de probabilidade de êxito e de risco de dano. Sem esse pedido, o despejo pode ser executado enquanto o recurso é julgado.
Venda do imóvel locado
O art. 8º permite ao adquirente denunciar a locação, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. O §2º estabelece que a denúncia deve ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
O direito de preferência
Os arts. 27 a 34 asseguram ao locatário preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio.
Perdas e danos
O locatário preterido pode reclamar do alienante as perdas e danos (art. 33).
Adjudicação do imóvel
Depositando o preço e as despesas, pode haver para si o imóvel, requerendo no prazo de seis meses do registro — desde que o contrato esteja averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação (art. 33).
A medida prática que quase ninguém toma. Averbar o contrato de locação na matrícula. É o que protege contra a denúncia pelo comprador (com cláusula de vigência) e o que viabiliza a adjudicação em caso de preterição. Para contratos longos ou de locação comercial com investimento no imóvel, é uma providência de baixo custo e alto efeito.
Este texto descreve os prazos e o direito de preferência. A análise de uma situação concreta depende do contrato, da matrícula e das datas, e é atividade privativa de advocacia. Nada aqui constitui parecer.