Fiador e garantias

Quem garantiu o contrato de outra pessoa costuma descobrir o alcance da fiança no dia em que a citação chega. Vale conhecê-lo antes.

O que protege o fiador

Súmula 214 do STJ

O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Aumento de aluguel ou alteração contratual feitos sem a sua assinatura não o alcançam.

Exoneração

Nas hipóteses do art. 40 da Lei do Inquilinato — como a prorrogação da locação por prazo indeterminado —, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de desonerar-se, ficando obrigado por 120 dias após a notificação.

Purgação pelo fiador

O art. 62, II assegura também ao fiador a faculdade de purgar a mora, evitando a rescisão.

Benefício de ordem

O art. 827 do Código Civil prevê o benefício de ordem, frequentemente renunciado no contrato — a leitura da cláusula é o primeiro passo.

O que não protege

O bem de família do fiador pode ser penhorado. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 excepciona da impenhorabilidade a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. No Tema 1127, o STF declarou constitucional a penhora do bem de família do fiador tanto na locação residencial quanto na comercial. É o ponto mais grave para quem é fiador, e costuma ser desconhecido no momento da assinatura.

A fiança e a liminar

Para o locatário, a fiança vigente é o que, em princípio, afasta a liminar do art. 59, §1º, IX. Mas a pesquisa do escritório registra decisão do TJRJ, de junho de 2026, que equiparou a fiança claramente insuficiente à ausência de garantia. Por isso convém juntar, desde logo, prova da solvência do fiador — matrícula de imóvel livre ou comprovação de renda. O tema está na página sobre a liminar.

Benfeitorias

A Súmula 335 do STJ valida, nos contratos de locação, a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Na ausência dessa cláusula, os arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato regulam a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Ler o contrato antes de contar com esse crédito é indispensável.

Este texto descreve as regras sobre fiança e garantias. A posição de um fiador concreto depende do contrato, dos aditamentos e das notificações, e é matéria de análise individual. Nada aqui constitui parecer.

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